Beschluss der Eigentümerversammlung — lohnt die Anfechtung?
Ein Beschluss, der Sie belastet, wird nach einem Monat unangreifbar — selbst wenn er rechtswidrig ist. Beantworten Sie ein paar kurze Fragen zu Beschlussgegenstand, Einladung, Abstimmung und Ihrer Belastung: Der Check ordnet Anfechtbarkeit und Nichtigkeit ein und rechnet Ihre Klage- und Begründungsfrist taggenau aus. Kostenlos, anonym, in etwa einer Minute.
Drei Schritte zur ersten Orientierung
Worauf es bei der Beschlussanfechtung ankommt
Ein Monat — und die Frist beginnt mit der Versammlung, nicht mit dem Protokoll.
Die Anfechtungsklage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist läuft ab dem Tag der Versammlung — nicht ab Zugang der Niederschrift. Wer die Frist versäumt, kann den Beschluss nicht mehr angreifen; er bleibt gültig, auch wenn er rechtswidrig war. Beklagte ist seit der Reform 2020 die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr die übrigen Eigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 WEG).
Der Check bewertet Ihre Angaben — er ersetzt keine Prüfung von Einladung, Niederschrift, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im Einzelfall.
Anfechtbar oder nichtig — der Unterschied entscheidet über die Frist.
Anfechtbar ist ein Beschluss, der gegen das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt: verspätete Einladung, nicht angekündigter Tagesordnungspunkt, falsche Stimmauszählung, unbillige Kostenverteilung. Solche Fehler heilen mit Ablauf der Monatsfrist. Nichtig — und damit jederzeit ohne Frist angreifbar — ist ein Beschluss nur, wenn der Versammlung die Beschlusskompetenz fehlt, er in unentziehbare Rechte oder das Sondereigentum eingreift oder gegen zwingendes Recht verstößt. Typische Fälle: Beschluss über eine Änderung der Teilungserklärung, über eine Verpflichtung einzelner Eigentümer zu Leistungen ohne Grundlage oder über einen dauerhaften Ausschluss vom Gebrauch.
Einladung und Tagesordnung sind die häufigsten Fehlerquellen.
Die Versammlung ist mit einer Frist von mindestens drei Wochen in Textform einzuberufen (§ 24 Abs. 4 WEG); die Einladung muss den Gegenstand der Beschlussfassung so bezeichnen, dass jeder Eigentümer erkennen kann, worüber entschieden wird (§ 23 Abs. 2 WEG). Über nicht angekündigte Punkte darf nur unter engen Voraussetzungen beschlossen werden; solche Beschlüsse sind anfechtbar. Seit der Reform ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, unabhängig von der Anwesenheit — die frühere Zweitversammlung entfällt. Gestimmt wird grundsätzlich nach Köpfen, soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt (§ 25 Abs. 2 WEG); entscheidend ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Bauliche Veränderungen und Kostenverteilung — die neuen Streitfelder.
Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG); für Barrierefreiheit, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss besteht sogar ein Anspruch (§ 20 Abs. 2 WEG). Unzulässig bleibt, was die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG). Die Kosten trägt grundsätzlich, wer die Maßnahme verlangt hat; bei qualifizierter Mehrheit oder Amortisation innerhalb angemessener Zeit tragen alle (§ 21 WEG). Die Kostenverteilung für einzelne Kosten oder Kostenarten kann die Gemeinschaft durch Beschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) — der neue Maßstab muss aber sachlich begründet sein und darf nicht zu unbilligen Ergebnissen führen.
Jahresabrechnung und Verwalterbestellung sind eng begrenzt.
Beschlossen werden bei Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nur die Vorschüsse beziehungsweise die Nachschüsse und Anpassungen — nicht die Abrechnung als solche (§ 28 WEG). Angreifbar ist der Beschluss deshalb nur, soweit die daraus folgende Zahlungspflicht falsch berechnet ist; einzelne Rechenfehler machen ihn regelmäßig nur teilweise ungültig. Der Verwalter darf für höchstens fünf Jahre bestellt werden, beim ersten Verwalter nach Aufteilung für höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG); er kann jederzeit abberufen werden, der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später (§ 26 Abs. 3 WEG). Jeder Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 26a WEG); die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters ist auf Anfechtung hin regelmäßig ungültig.
Fragen zum WEG-Beschluss-Check
Dieser Check ist ein automatisiertes Orientierungswerkzeug. Er bewertet keinen konkreten Beschluss und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall (§ 2 RDG). Ob ein Beschluss anfechtbar oder nichtig ist, hängt von Einladung, Niederschrift, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ab. Die Monatsfrist des § 45 WEG ist eigenverantwortlich zu kontrollieren; sie ist eine Klagefrist und läuft ab dem Tag der Beschlussfassung.