Kündigung wegen Mietschulden — können Sie die Wohnung noch retten?
Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter fristlos kündigen — aber erst ab einer bestimmten Rückstandshöhe, und die Kündigung lässt sich durch eine Schonfristzahlung heilen. Geben Sie Rückstand, Monatsmiete und Ursache ein: Der Check prüft die Schwelle des § 543 BGB, rechnet Ihr Zeitfenster aus und zeigt, welche Hilfen jetzt greifen. Kostenlos, anonym, in etwa einer Minute.
Drei Schritte zur ersten Orientierung
Worauf es bei der Kündigung wegen Mietschulden ankommt
Erst ab einer bestimmten Höhe darf fristlos gekündigt werden.
Die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist — oder in einem längeren Zeitraum einen Rückstand erreicht, der zwei Monatsmieten entspricht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Bei Wohnraum ist der Teil erst dann „nicht unerheblich“, wenn er die Miete eines Monats übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Unterhalb dieser Schwelle ist die fristlose Kündigung unwirksam. Mitzurechnen sind auch fällige Betriebskostennachzahlungen und Nachforderungen aus Abrechnungen.
Der Check rechnet mit Ihren Angaben — er ersetzt keine Prüfung des Mietkontos und des Kündigungsschreibens im Einzelfall.
Die Schonfristzahlung rettet die Wohnung — einmal in zwei Jahren.
Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs — also nach Zustellung der Räumungsklage — vollständig befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn der Kündigung bereits in den letzten zwei Jahren eine solche Heilung vorausgegangen ist. Zahlen Sie vollständig — Miete, Nebenkosten, Nachzahlungen und die bis dahin fällig gewordenen weiteren Mieten. Eine Teilzahlung heilt nicht.
Vorsicht bei der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung.
Viele Vermieter kündigen fristlos und vorsorglich ordentlich wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beseitigt die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung — die ordentliche bleibt bestehen und beendet das Mietverhältnis nach Ablauf der gesetzlichen Frist. In dieser Konstellation ist die Zahlung allein nicht genug: Es kommt darauf an, ob der Zahlungsverzug überhaupt schuldhaft und nach Dauer und Höhe erheblich war, und ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar erscheint — etwa bei unverschuldeter Notlage, sofortiger Nachzahlung und langem, störungsfreiem Mietverhältnis.
Ohne Verschulden kein Verzug — Mängel und Behördenfehler entlasten.
Verzug setzt Verschulden voraus. Wer die Miete wegen eines Mangels berechtigt gemindert hat (§ 536 BGB) oder ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt hat, ist insoweit nicht in Verzug; der Vermieter trägt das Risiko der falschen Einschätzung. Auch wenn das Jobcenter oder Sozialamt die Miete verspätet oder gar nicht überwiesen hat, obwohl der Antrag rechtzeitig gestellt war, fehlt regelmäßig das Verschulden. Zudem ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird oder der Mieter unverzüglich nach der Kündigung mit einer Gegenforderung aufrechnet (§ 543 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB).
Hilfe von der Behörde — und Zeit vom Gericht.
Mietschulden können als Darlehen oder Beihilfe vom Jobcenter oder Sozialamt übernommen werden, wenn das gerechtfertigt und zur Sicherung der Unterkunft notwendig ist; bei drohender Wohnungslosigkeit soll übernommen werden (§ 22 Abs. 8 SGB II, § 36 SGB XII). Der Antrag ist sofort zu stellen — die Verpflichtungserklärung der Behörde heilt die Kündigung im Rahmen der Schonfrist. Kommt es zum Räumungsurteil, kann das Gericht eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr bewilligen und verlängern (§ 721 ZPO); bei besonderer Härte greift der Vollstreckungsschutz des § 765a ZPO. Melden Sie sich zusätzlich frühzeitig bei der kommunalen Fachstelle zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit.
Fragen zum Mietschulden-Check
Dieser Check ist ein automatisiertes Orientierungswerkzeug und rechnet ausschließlich mit Ihren Eingaben. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall (§ 2 RDG). Ob eine Kündigung wirksam ist, hängt vom Mietkonto, von der Zusammensetzung des Rückstands und vom Wortlaut des Kündigungsschreibens ab. Prozessuale Fristen — insbesondere nach Zustellung einer Räumungsklage — sind eigenverantwortlich zu kontrollieren; hier ist anwaltliche Vertretung dringend zu empfehlen.