Mieterhöhung erhalten — müssen Sie zustimmen?
Eine Mieterhöhung ist kein Verwaltungsakt: Sie wird nur wirksam, wenn Form, Begründung, Sperrfrist und Kappungsgrenze stimmen — und bei der Vergleichsmiete erst, wenn Sie zustimmen. Geben Sie alte und neue Miete, Wohnfläche und die Begründung ein — der Check rechnet die Steigerung aus, prüft die Kappungsgrenze und nennt den Tag, bis zu dem Sie entscheiden müssen. Kostenlos, anonym, in etwa einer Minute.
Drei Schritte zur ersten Orientierung
Worauf es bei der Mieterhöhung ankommt
Fünf Wege, die Miete zu erhöhen — mit völlig unterschiedlichen Regeln.
Bei Wohnraum kann die Miete nur nach dem Gesetz erhöht werden. Praktisch relevant sind die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB), die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB), die vertraglich vereinbarte Staffelmiete (§ 557a BGB) und die Indexmiete (§ 557b BGB) sowie die Frage, ob bereits die Ausgangsmiete im neuen Vertrag gegen die Mietpreisbremse verstößt (§§ 556d ff. BGB). Nur die Vergleichsmieten-Erhöhung braucht Ihre Zustimmung; Modernisierung und Index wirken einseitig, sind aber besonders fehleranfällig.
Der Check rechnet mit Ihren Angaben — er ersetzt keine Prüfung des Mietvertrags und des örtlichen Mietspiegels im Einzelfall.
Kappungsgrenze und Sperrfrist begrenzen jede Erhöhung.
Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen; in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Länder die Grenze auf 15 Prozent gesenkt (§ 558 Abs. 3 BGB). Zusätzlich gilt eine Jahressperrfrist: Die neue Miete darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung gelten, das Verlangen also erst nach fünfzehn Monaten gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht. Über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus ist keine Erhöhung möglich — auch wenn Kappungsgrenze und Sperrfrist eingehalten sind.
Ohne ordnungsgemäße Begründung ist das Verlangen unwirksam.
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt, an alle Mieter gerichtet und begründet werden (§ 558a BGB). Als Begründungsmittel zulässig sind der Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen mit prüffähiger Angabe von Lage und Miete. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte auch dann mitteilen, wenn er anders begründet (§ 558a Abs. 3 BGB). Ein formell unwirksames Verlangen löst keine Zustimmungspflicht aus — der Vermieter muss es korrigiert wiederholen, und die Fristen laufen neu.
Die Zustimmungsfrist ist Ihr Zeitfenster — sie läuft zwei Monate.
Sie haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens Zeit, zuzustimmen; die erhöhte Miete schulden Sie erst ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang (§ 558b Abs. 1, 2 BGB). Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter binnen weiterer drei Monate auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB); tut er das nicht, ist die Erhöhung erledigt. Auch eine Teilzustimmung ist möglich, wenn die Erhöhung nur zum Teil berechtigt ist. Bei einer Erhöhung entsteht außerdem ein Sonderkündigungsrecht: Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats zum Ende des Folgemonats kündigen (§ 561 BGB).
Modernisierung: 8 Prozent — aber mit doppelter Kappung.
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich auf die Miete umlegen (§ 559 Abs. 1 BGB). Abzuziehen sind der Erhaltungsanteil — also der Teil, der ohnehin fällige Instandhaltung ersetzt — sowie Zuschüsse und Fördermittel (§ 559a BGB). Zusätzlich gilt eine Kappung: Die Monatsmiete darf sich innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei Ausgangsmieten unter 7 Euro je Quadratmeter um nicht mehr als 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Die Maßnahme muss drei Monate vorher angekündigt worden sein (§ 555c BGB); die Erklärung muss die Kosten aufschlüsseln und die Berechnung erläutern (§ 559b BGB).
Fragen zum Mieterhöhungs-Check
Dieser Check ist ein automatisiertes Orientierungswerkzeug und rechnet ausschließlich mit Ihren Eingaben. Er kennt weder Ihren Mietvertrag noch den örtlichen Mietspiegel und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall (§ 2 RDG). Ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, lässt sich nur anhand des Mietspiegels Ihrer Gemeinde beurteilen. Die Zustimmungsfrist ist eigenverantwortlich zu kontrollieren.