Kündigung wegen Eigenbedarf — müssen Sie wirklich ausziehen?
Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund bei Wohnraum — und in der Praxis oft fehlerhaft begründet, verfrüht erklärt oder nur vorgeschoben. Beantworten Sie ein paar kurze Fragen zu Bedarfsperson, Begründung, Eigentumserwerb und Ihrer persönlichen Situation — der Check ordnet die Kündigung ein, nennt Ihre Kündigungsfrist und den Zeitpunkt, bis zu dem Sie widersprechen müssen. Kostenlos, anonym, in etwa einer Minute.
Drei Schritte zur ersten Orientierung
Worauf es bei der Eigenbedarfskündigung ankommt
Eigenbedarf ist eine Ausnahme — und muss im Schreiben belegt werden.
Der Vermieter kann Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Eigenbedarf liegt vor, wenn er die Räume für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben selbst angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB) — und zwar so konkret, dass die Bedarfsperson benannt und der Nutzungswunsch nachvollziehbar wird. Ein Nachschieben der Begründung im Prozess ist grundsätzlich ausgeschlossen; das macht viele Kündigungen bereits formell unwirksam.
Der Check bewertet Ihre Angaben — er ersetzt keine Prüfung des Kündigungsschreibens und des Mietvertrags im Einzelfall.
Der begünstigte Personenkreis ist begrenzt.
Privilegiert sind der Vermieter selbst, nahe Familienangehörige und Angehörige seines Haushalts. Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Großeltern zählen ohne weiteres dazu; auch für Nichten und Neffen hat der Bundesgerichtshof das Privileg bejaht. Bei entfernteren Verwandten — etwa Cousins — muss ein besonderes soziales Näheverhältnis dargelegt werden. Eine juristische Person (GmbH, Verein) kann keinen Eigenbedarf für sich geltend machen; bei Personengesellschaften ist der Eigenbedarf eines Gesellschafters zwar möglich, unterliegt aber der verlängerten Sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB. Zum Haushalt gehören auch Pflege- und Hauspersonal, wenn sie im Haushalt des Vermieters leben oder leben sollen.
Sperrfristen und Anbietpflicht schieben die Kündigung hinaus.
Wurde die Wohnung nach Ihrem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kann der Erwerber Eigenbedarf erst nach drei Jahren geltend machen (§ 577a Abs. 1 BGB); in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung verlängern die Länder diese Frist durch Verordnung auf bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB). Zusätzlich besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB). Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss der Vermieter sie Ihnen anbieten — verletzt er diese Anbietpflicht, macht das die Kündigung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar nicht unwirksam, löst aber Schadensersatzansprüche aus.
Der Härtefallwiderspruch ist Ihr stärkstes Mittel — er ist fristgebunden.
Auch eine wirksame Eigenbedarfskündigung können Sie unter Berufung auf die Sozialklausel abwehren: Der Widerspruch nach § 574 BGB greift, wenn die Beendigung für Sie oder Ihre Familie eine unzumutbare Härte bedeutet — hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Behinderung, sehr lange Mietdauer, Examensphase oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum bei angespanntem Wohnungsmarkt. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden (§ 574b BGB); der Vermieter muss Sie auf dieses Recht hingewiesen haben, sonst können Sie noch im Räumungsprozess widersprechen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf kostet den Vermieter Geld.
Zieht die angekündigte Bedarfsperson nie ein, wird die Wohnung kurz darauf neu vermietet oder verkauft, oder fällt der Bedarf schon vor dem Auszug weg, ohne dass der Vermieter Sie informiert, liegt der Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs nahe. Dann haften Vermieter auf Schadensersatz — Umzugs- und Maklerkosten, Mietdifferenz für mehrere Jahre, Einrichtungs- und Prozesskosten. Fordern Sie deshalb nach dem Auszug Auskunft über die tatsächliche Nutzung; der Vermieter trägt im Streit die Darlegungslast für den Fortbestand des Bedarfs.
Fragen zum Eigenbedarfs-Check
Dieser Check ist ein automatisiertes Orientierungswerkzeug. Er bewertet kein konkretes Kündigungsschreiben und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall (§ 2 RDG). Ob eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, hängt vom Wortlaut der Begründung, vom Mietvertrag und von den örtlichen Sperrfristverordnungen ab. Die Widerspruchsfrist des § 574b BGB ist eigenverantwortlich zu kontrollieren.