Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind der häufigste Fall. Sie sind an enge formelle und materielle Voraussetzungen gebunden — und ohne Ihre Zustimmung nicht wirksam.
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB). Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und seit der letzten Erhöhung müssen 12 Monate vergangen sein.
Die Kappungsgrenze
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen — in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 % (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). Diese Grenze gilt unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.
Tipp der Redaktion
Rechnen Sie zwei Dinge getrennt nach: Liegt die geforderte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel)? Und überschreitet die Erhöhung die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 % in drei Jahren? Schon ein „Ja" macht die Erhöhung angreifbar.
Form und Begründung
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet sein — etwa durch Bezug auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Ohne ordnungsgemäße Begründung ist das Verlangen unwirksam.
Ihre Zustimmung und die Frist
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wird erst mit Ihrer Zustimmung wirksam. Sie haben dafür eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang. Stimmen Sie nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen — dann prüft das Gericht die Berechtigung.
Sonderfälle
Abzugrenzen sind Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Staffel- oder Indexmieten, die eigenen Regeln folgen. Auch die Mietpreisbremse kann die zulässige Höhe bei Neuvermietungen begrenzen.
Rechtsprechung, Literatur & Kommentierung
- § 558 BGB: Die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt die Wartefristen und eine ordnungsgemäße Begründung voraus.
- Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB): Höchstens 20 % in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 %.
- Begründung: Nach der Rechtsprechung muss das Erhöhungsverlangen die Vergleichsmiete nachvollziehbar belegen (Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen).
- Literatur: Schmidt-Futterer, Mietrecht; Börstinghaus, Mieterhöhung.