Mietrecht Für Mieter

Eigenbedarfskündigung — Voraussetzungen und Widerspruch

Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Grund, aus dem Vermieter ein Mietverhältnis beenden. Sie ist an strenge Voraussetzungen gebunden — und der Mieter ist ihr nicht schutzlos ausgeliefert.

LexMart Redaktion 8 Min. Lesezeit Stand: 4. Juni 2026

Wohnraum genießt besonderen Schutz. Eine ordentliche Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse — Eigenbedarf ist der wichtigste Fall. Doch er muss konkret begründet und ernsthaft sein.

Voraussetzungen des Eigenbedarfs

Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Bedarf muss ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. Ein vorgeschobener oder bloß vorsorglich behaupteter Eigenbedarf trägt die Kündigung nicht.

Begründungspflicht

Das Kündigungsschreiben muss die Person, für die der Bedarf besteht, und das Interesse konkret angeben (§ 573 Abs. 3 BGB). Pauschale Formulierungen genügen nicht. Fehlt die ordnungsgemäße Begründung, ist die Kündigung unwirksam.

Tipp der Redaktion

Prüfen Sie die Begründung genau: Wer genau braucht die Wohnung, warum gerade diese, ab wann? Je unkonkreter die Angaben, desto angreifbarer ist die Kündigung. Holen Sie bei Zweifeln früh Rat ein.

Kündigungsfristen

Es gelten die gesetzlichen Fristen nach Mietdauer (§ 573c BGB): drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate. Der Mieter behält bis zum Fristablauf alle Rechte.

Die Härtefallklausel (Widerspruch)

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 574 BGB) — etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder fehlendem zumutbaren Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erklärt werden.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann der Mieter Schadensersatz verlangen (z. B. Umzugs- und Maklerkosten, höhere Miete). Zieht der angebliche Bedarfsperson nie ein, ist das ein starkes Indiz.

Rechtsprechung, Literatur & Kommentierung

§ 573 BGB: Eigenbedarf setzt vernünftige, nachvollziehbare Gründe voraus; die Kündigung ist konkret zu begründen.
§ 574 BGB: Bei unzumutbarer Härte kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen; die Abwägung erfolgt im Einzelfall.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Nach der Rechtsprechung des BGH besteht ein Schadensersatzanspruch, wenn der Eigenbedarf nicht bestand oder nachträglich wegfiel und dies verschwiegen wurde.
Literatur: Schmidt-Futterer, Mietrecht; Münchener Kommentar zum BGB (§§ 573 ff.).

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Häufige Fragen

FAQ — Mietrecht

Wenn der Vermieter die Wohnung ernsthaft für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt und dies im Kündigungsschreiben konkret begründet (§ 573 BGB).

Für den Vermieter selbst, nahe Familienangehörige und Angehörige seines Haushalts. Für entferntere Personen ist der Bedarf nur eingeschränkt anzuerkennen.

Ja. Sie muss die Bedarfsperson und das konkrete Interesse benennen (§ 573 Abs. 3 BGB). Pauschale Begründungen machen die Kündigung unwirksam.

Drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB).

Ja, über die Härtefallklausel (§ 574 BGB), wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeutet. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Fristablauf schriftlich erfolgen.

Etwa hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, lange Wohndauer oder das Fehlen zumutbaren Ersatzwohnraums. Die Gerichte wägen im Einzelfall ab.

Wenn der Bedarf nur behauptet wird oder die Wohnung gar nicht für die genannte Person genutzt wird. Dann kann der Mieter Schadensersatz verlangen.

Insbesondere Umzugs- und Maklerkosten sowie eine etwaige Mehrmiete in der neuen Wohnung, wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht war.

Wird im selben Haus oder Anwesen während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, kann eine Anbietpflicht bestehen. Die Einzelheiten sind umstritten.

Ja. Mietervereine und auf Mietrecht spezialisierte Anwälte können die Begründung prüfen und den Widerspruch vorbereiten.

Nein. Erst nach Ablauf der Kündigungsfrist und nur mit einem Räumungstitel aus einem gerichtlichen Verfahren. Eigenmächtige Räumung ist unzulässig.

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Anfrage zu diesem Thema

Rechtsstand & Quellen: Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Der Beitrag bildet anerkannte Grundsätze von Gesetz, Rechtsprechung und Kommentarliteratur ab und nennt keine erfundenen Aktenzeichen. Stand: 4. Juni 2026. Quellen u. a.: gesetze-im-internet.de, dejure.org, Gerichtswebsites. Der Einzelfall kann abweichen.